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CONDITIONS SUSPENSIVES - CLAUSES PENALES - Cour d’appel de Rennes 9 mars 2017

Publié le : 05/03/2018 05 mars mars 03 2018

La revue du cabinet

Dans cet arrêt, la Cour d’appel de Rennes était amenée à statuer sur deux questions relatives à une condition suspensive figurant dans un acte de cession d’unité foncière entre un vendeur particulier et un promoteur immobilier et aux termes de laquelle il était stipulé, dans l’intérêt exclusif du promoteur acquéreur, que le permis de construire soit délivré par la commune sans aucune obligation, pour ledit acquéreur, d’intégrer à son projet des logements sociaux ou assimilés.
Dans le cadre de l’instruction du permis, la commune avait ouvert une possibilité de logements dit « PLS » et le promoteur acquéreur avait accepté de modifier sa demande de permis en intégrant un pourcentage de tels logements en définitive estimé insuffisant par la commune qui en sollicitait 25 % sur l’opération projetée.
La Cour déduit de ce comportement la réalisation de la condition suspensive, en estimant que le promoteur acquéreur, s’il considérait que ces logements étaient incompatibles avec son projet, avait parfaitement la possibilité de ne pas modifier sa demande et que dès lors qu’à la date d’échéance de la condition suspensive il ne s’était pas prévalu de celle-ci et qu’il avait ensuite complété sa demande pour y intégrer des logements « PLS » alors qu’il n’y était nullement contraint, et a donc considéré que l’acquéreur avait renoncé au bénéfice de cette condition et ne pouvait plus s’en prévaloir une fois le permis de construire obtenu.
L’arrêt était également amené à statuer sur la demande d’application d’une clause pénale par le particulier propriétaire initial de la parcelle, objet du litige, mais la Cour, en dépit de la non réalisation de l’opération, a estimé que, dans la mesure où il ne justifiait ni même alléguait avoir mis le promoteur acquéreur de cette parcelle en demeure de régulariser l’acte authentique, il ne pouvait demander l’application de la clause pénale.
En résumé, cet arrêt « souffle le chaud et le froid » lorsque, dans un premier temps, il considère que la dérogation volontaire du promoteur acquéreur a une condition suspensive stipulée en sa faveur, même de façon partielle, lui interdit de s’en prévaloir ultérieurement.
En revanche, la clause pénale insérée dans un compromis, ne pouvait trouver à s’appliquer à son encontre qu’après qu’il ait été mis en demeure par le créancier de son obligation, c’est-à-dire destinataire d’une interpellation suffisante de l’exécuter, laquelle aurait seule permis à la Cour de considérer cet acquéreur défaillant comme étant débiteur « de mauvaise foi ».

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